Акт приема‑передачи (далее – Акт) – это документ, подтверждающий факт передачи арендодателем (физическим лицом) нежилого помещения арендатору (тоже физическому лицу) и фиксирующий его состояние на момент начала аренды. Данный документ является обязательным приложением к договору аренды и часто требуется при государственной регистрации сделки, а также в случае возникновения споров.
Правовая основа составления Акта
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – части 2 и 3, главы 34‑36, регулируют отношения аренды недвижимости.
- Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в части обязательного предоставления передаточного акта).
- Приказ Минэкономразвития РФ от № 626‑р «Об утверждении форм и образцов документов, используемых при заключении и исполнении договоров аренды недвижимости» (включая образцы актов).
Когда необходим Акт?
- При заключении нового договора аренды нежилого помещения.
- При передаче помещения в субаренду (тогда составляется отдельный акт между субарендодателем и субарендатором).
- При возврате помещения по окончании срока аренды – оформляется акт возврата (аналогичный, но с пометкой «приём‑передача при возврате»).
- При необходимости подтверждения состояния помещения в суде или при страховых спорах.
Содержание Акта: обязательные реквизиты
Согласно нормативным актам, Акт должен включать следующие разделы:
| Раздел | Что указываем |
|---|---|
| Шапка | Наименование документа («АКТ ПРИЕМА‑ПЕРЕДАЧИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В АРЕНДУ»), номер и дата составления. |
| Стороны | Полные ФИО, паспортные данные, ИНН (при наличии), адрес регистрации арендодателя и арендатора. |
| Предмет акта | Точное описание помещения (адрес, кадастровый номер, этаж, номер помещения, общая площадь, назначение). |
| Состояние помещения | Перечень передаваемого имущества (отделка, инженерные сети, оборудование), их состояние, наличие дефектов, фото‑протокол (прилагается). |
| Условия передачи | Дата фактической передачи, срок аренды, арендная плата, порядок оплаты коммунальных услуг. |
| Подписи сторон | Подпись арендодателя, подпись арендатора, печати (если есть), дата. |
| Приложения | Копии паспорта, выписка из ЕГРН, план помещения, фотодокументация. |
Пошаговая инструкция по заполнению Акта
Шаг 1. Подготовка данных
- Соберите паспортные данные и ИНН обеих сторон.
- Получите выписку из ЕГРН (если помещение находится в государственной регистрации).
- Сделайте замеры площади, сфотографируйте состояние стен, пола, потолка, окон, дверей, инженерных коммуникаций.
Шаг 2. Заполнение шапки документа
Пример: АКТ № 12‑2026 от
Шаг 3. Описание сторон
В формате: «Я, Иванов Иван Иванович, паспорт РФ № 45 02 123456, выдан отделом МВД г. Москвы «», ИНН 1234567890, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 10, (далее – «Арендодатель»), с одной стороны, и Петрова Мария Сергеевна, паспорт РФ № 45 04 654321, выдан отделом МВД г. Санкт‑Петербурга «», ИНН 0987654321, проживающая по адресу: г. Санкт‑Петербург, ул. Невский, д. 5, (далее – «Арендатор»)».
Шаг 4. Указание предмета аренды
Пример:
Шаг 5. Описание состояния помещения
Список может быть оформлен в виде таблицы:
| Элемент | Состояние | Примечание |
|---|---|---|
| Стены | Отделка – покраска | Без трещин |
| Пол | Ламинат | Есть небольшие царапины |
| Окна | Двойные стеклопакеты | Работоспособны |
| Электросеть | 220 В, 3 фазы | Подключено к общей сети |
| Сантехника | Унитаз, раковина | Работоспособна |
Шаг 6. Условия передачи и оплаты
Указываем: дата передачи – , срок аренды – 3 года, арендная плата – 45 000 руб./мес., порядок оплаты (на банковскую карту 1234 5678 9012 3456) и ответственность за коммунальные услуги.
Шаг 7. Подписи и печати
Подписи обеих сторон ставятся в двух экземплярах (по одному для каждой стороны). При наличии печати указываем её рядом с подписью.
Пример полного Акта (текстовое оформление)
о приёме‑передаче нежилого помещения в аренду
г. Москва
Мы, нижеподписавшиеся:
Иванов Иван Иванович, паспорт РФ № 45 02 123456, выдан отделом МВД г. Москва «», ИНН 1234567890, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 10, (далее – «Арендодатель»),
Петрова Мария Сергеевна, паспорт РФ № 45 04 654321, выдан отделом МВД г. Санкт‑Петербург «», ИНН 0987654321, проживающая по адресу: г. Санкт‑Петербург, ул. Невский, д. 5, (далее – «Арендатор»),
составили настоящий акт о следующем:
Предмет акта
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 10, офис № 12, этаж 3, общая площадь 45,6 м², кадастровый номер 77:01:0000000:1234 (далее – «Помещение»).
Состояние помещения
Помещение передаётся в следующем состоянии:
- Стены – покраска, без трещин;
- Пол – ламинат, небольшие царапины;
- Окна – двойные стеклопакеты, исправны;
- Электросеть – 220 В, 3 фазы, подключена к общей сети;
- Сантехника – унитаз, раковина, исправны.
Приложения:
План помещения;
Фото‑протокол (см. Приложение А).
Условия аренды
Дата фактической передачи – .
Срок аренды – 3 года, до .
Арендная плата – 45 000 рублей в месяц, перечисляемая на расчётный счёт Арендодателя: ИРС 1234567###-###-####90 в банке «XYZ».
Коммунальные услуги оплачивает Арендатор согласно актам учёта;
Прочие условия
Арендатор обязуеться поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не вносить перепланировку без письменного согласия Арендодателя.
Подписи сторон
_____________________/Иванов И.И. (Арендодатель)
_____________________/Петрова М.С. (Арендатор)
(Подписи заверены печатями, если они имеются)
Кому и в какие сроки передаётся Акт?
- Арендодателю – один экземпляр для собственного архива.
- Арендатору – один экземпляр, который он хранит до окончания срока аренды.
- Если договор подлежит государственной регистрации (например, в случае аренды более 1 года), третий экземпляр передаётся в Росреестр в течение 10 рабочих дней после подписания.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Как оформить акт, если одна из сторон – несовершеннолетний?
В таком случае документ подписывается законным представителем (родителем или опекуном) с указанием его полномочий.
Можно ли использовать электронную подпись?
Да. С 2024 года в России допускается оформление актов в электронном виде с использованием КЭП, если обе стороны согласны.
Что делать, если в акте обнаружены дефекты после подписания?
Необходимо составить дополнительный протокол, в котором фиксируются обнаруженные недостатки и согласовываются сроки их устранения.
Нужен ли акт, если аренда оформлена устно?
Для доказательства факта передачи и состояния помещения в суде рекомендуется иметь письменный акт, даже если договор заключён устно.
Типичные ошибки при составлении Акта
- Отсутствие полной информации о сторонах (паспортные данные, ИНН).
- Неуказание кадастрового номера – усложняет регистрацию в Росреестре.
- Отсутствие описания состояния помещения (может привести к спорам о ремонте).
- Неоформление приложений (планы, фото) – суд считает акт неполным.
- Подпись без печати при наличии печати у одной из сторон (может вызвать вопросы у регистратора).
Где скачать готовый шаблон?
Существует множество бесплатных ресурсов, где можно получить шаблоны в формате DOCX:
- КонсультантПлюс – раздел «Документы» → «Акты приема‑передачи»;
- Госуслуги – сервис «Документы для юридических лиц и ИП»;
- Сайты юридических фирм (например, МКДЭКСПЕРТ, Регфорум) предоставляют готовые образцы 2025‑2026 годов.
После скачивания шаблона рекомендуется адаптировать его под конкретную сделку, проверив соответствие текущему законодательству.
Акт приема‑передачи нежилого помещения в аренду между физическими лицами – ключевой документ, фиксирующий факт передачи недвижимости, её техническое состояние и основные условия аренды. Правильное оформление акта защищает интересы обеих сторон, упрощает регистрацию сделки и снижает риск споров в будущем. При составлении следует строго соблюдать требования ГК РФ, использовать актуальные шаблоны и не забывать о приложениях (планы, фото, выписка из ЕГРН).
Если у вас возникли вопросы по конкретному случаю или нужна помощь в подготовке документа, обратитесь к квалифицированному юристу или нотариусу.