Что такое акт приём-передачи квартиры
Акт приём-передачи жилого помещения (часто именуемый формой № KP-11 или просто «акт ввода объекта в эксплуатацию») — это юридический документ, который подтверждает, что:
• застройщик (или продавец вторичного жилья) передал квартиру;
• покупатель принял квартиру без замечаний или с зафиксированными недостатками.
В договоре долевого участия (ДДУ) он упоминается в разделе «Порядок передачи объекта» и является основанием для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестре.
Зачем акт приём-передачи нужен именно Росреестру
- Основание для регистрации. Без подписанного акта регистратор не примет документы на ввод в собственность по ДДУ.
- Подтверждение отсутствия претензий. Если в акте прописано «претензий не имею», дольщик теряет право требовать устранения дефектов после регистрации.
- Фиксация площади. В акте указывают окончательную площадь после обмеров БТИ. Отклонение более 5% даёт право на перерасчёт цены.
- Налоговый вычет. С 2026 года ФНС разрешает подавать на вычет по НДФЛ сразу после подписания акта, без ожидания выписки ЕГРН.
Когда и кто подписывает акт
Для новостроек:
• Застройщик направляет уведомление за 7–15 дней до фактической передачи.
• Акт подписывают обе стороны в день осмотра квартиры.
• Если дольщик игнорирует (как в случае с Ларисой Долиной и Полиной Лурье в Хамовниках), застройщик составляет односторонний акт, заверяет его нотариально и направляет курьером. Через 7 дней документ считаётся подписанным обеими сторонами.
Для вторичного рынка:
• Акт подписывают покупатель и продавец в день сделки перед подачей в Росреестр.
• Нередко используется простая форма «передаточный акт» без обмеров БТИ.
Что обязательно проверить перед подписанием
- Соответствие площади заявленной в ДДУ.
- Все ключи, пульты, карты доступа, пароли от домофона.
- Наличие электричества, воды, отопления, вентиляции.
- Отсутствие трещин, перепадов пола, плесени.
- Паспортные данные представителей застройщика (необходимо убедиться в полномочиях).
Как подаётся акт в Росреестр в 2026 году
Электронная подача через МФЦ или сайт «Госуслуги»
• Загружаете скан подписанного акта в формате PDF. Максимальный объём файла, 20 МБ.
• Прикладываете ДДУ, платёжные документы, паспорт, квитанцию об уплате госпошлины 2 000 руб. (для физлиц).
• Срок регистрации — 7 рабочих дней в Москве и Санкт-Петербурге, 9 дней в регионах.
Личное обращение в отделение Росреестра
• Оригинал акта с «живой» подписью обязателен.
• При себе иметь паспорт, ЕГРН предыдущего собственника (вторичка) или разрешение на ввод (новостройка).
• Срок — 5 рабочих дней при записи заранее через «Госуслуги».
Что делать, если обнаружились ошибки
| Тип ошибки | Действия | Срок исправления |
|---|---|---|
| Неверный адрес | Соглашение о внесении изменений в ДДУ → новый акт | 1–2 недели |
| Несоответствие площади | Дополнительное соглашение + акт перерасчёта цены | До регистрации права |
| Опечатка в ФИО | Исправительная надпись нотариуса | В день обращения |
Частые вопросы 2026
Можно ли пропустить акт и сразу подать на регистрацию?
Нет. Росреестр откажет: акт — обязательный элемент «пакета документов по ДДУ» (Приказ Минэкономразвития № 291).
Что если застройщик затягивает подписание?
Посылайте претензию с требованием передать квартиру в течение 2 месяцев со дня получения разрешения на ввод. Затем — в суд за неустойку 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки.
Можно ли подписать акт дистанционно?
Да. С действует электронная подпись через сервис «ЭДО-ДДУ». Требуется квалифицированная ЭЦП обеих сторон.
- Акт подписан обеими сторонами без помарок.
- Дата акта не раньше разрешения на ввод и не позже 2 лет со сдачи дома.
- Все приложения к акту (план БТИ, счёт-фактура перерасчёта, ключи) переданы.
- Госпошлина оплачена онлайн (квитанция в PDF).
- Заранее записана электронная очередь в Росреестр или МФЦ.
Соблюдая эти правила, вы сможете без задержек зарегистрировать право собственности и спокойно забирать налоговый вычет 260 000–650 000 рублей в 2026 году.