Акт обследования жилого помещения – это официальный документ, фиксирующий результаты осмотра и технической экспертизы квартиры или дома с целью определения, соответствует ли объект требованиям санитарных, строительных и пожарных норм для постоянного проживания. Данный документ используется в разных ситуациях: при получении/смене права собственности, при оформлении соц‑помощи, в судебных разбирательствах, а также при проверке государственных и муниципальных программ.

Нормативно‑правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие составление акта обследования:

1. Федеральный закон «О жилищных отношениях» (№ 122‑ФЗ).
2. Санитарные нормы и правила (СанПиН) -.‑10 «Санитарно‑эпидемиологические требования к жилым помещениям».
3. Строительные нормы и правила (СНиП) -1‑02‑2001 «Здания жилые многоквартирные».
4. Технические регламенты по пожарной защите (Требования СП 55.13330.2011).
5. Приказ Минобрнауки РФ от № 17 «Об утверждении формы и порядка заполнения акта обследования жилищно‑бытовых условий».
6. Методические рекомендации ГБУ КО «Социально‑реабилитационный центр «Радуга» (2025 г.) и аналогичные документы региональных органов.

Цели и задачи обследования

• Определить пригодность помещения для постоянного проживания (круглогодичное использование).
• Выявить нарушения санитарных, строительных и пожарных требований.
• Сформировать рекомендации по устранению выявленных дефектов.
• Подтвердить или опровергнуть право собственника/арендатора на пользование жильём.

Участники процесса

Согласно нормативным документам, в состав комиссии, проводящей обследование, могут входить:

• Сотрудник организации, проводящей экспертизу (например, специалист ГБУ КО «Радуга»).
• Кадастровый инженер (при необходимости подтверждения фактического использования).
• Санитарный врач или санитарный эксперт.
• Представитель собственника (или его полномочный представитель).
• При необходимости – представитель органов соцзащиты, пожарной службы.

Структура акта обследования (по приложению N 2)

Типовой акт состоит из следующих разделов:

Пошаговая инструкция по заполнению акта

Подготовительный этап

1. Собрать пакет документов: технический паспорт помещения, выписку из ЕГРН, договор аренды (если есть), предыдущие акты обследования.
2. Назначить дату и время визита, уведомив собственника/арендатора.
3. Подготовить оборудование: измерительные приборы (мультиметр, влагомером, тепловизор), фотоаппарат, бланк акта.

Осмотр помещения

1. Провести визуальный осмотр всех помещений, фиксируя состояние конструкций, наличие трещин, протечек, плесени.
2. Измерить основные параметры: температура, влажность, уровень шума, освещённость.
3. Проверить работу инженерных систем (водопровод, электросеть, отопление, вентиляция).
4. Оценить состояние санитарных узлов: наличие канализации, состояние сантехники.
5. Проверить наличие и исправность средств пожаротушения, доступность эвакуационных путей.
6. Сделать фотодокументацию всех обнаруженных дефектов.

Составление акта

1. Заполнить шапку документа (дата, время, ФИО, наименование организации).
2. Внести сведения о помещении (адрес, площадь, количество комнат и т.п.).
3. В разделе «Техническое состояние» подробно описать каждую выявленную проблему, указав её степень (незначительное, среднее, тяжёлое).
4. В разделе «Санитарно‑эпидемиологическое состояние» указать наличие вредных факторов и их влияние на здоровье;
5. В разделе «Пожарная безопасность» перечислить нарушения и их степень риска.
6. Сформулировать вывод комиссии: «Помещение признано пригодным для проживания» или «Помещение признано непригодным», с указанием причин.
7. Составить перечень рекомендаций и сроков их выполнения.
8. Поставить подписи всех участников комиссии и заверить печатью.

Передача акта

Готовый акт передаётся собственнику (арендатору) в двух экземплярах: один остается у комиссии, второй – у собственника. При необходимости акт вносится в дело в суде или в архив государственных органов.

Пример заполненного акта (упрощённый)

------------------------------------------------------------
 Акт обследования жилого помещения
 (пригодность для проживания)
------------------------------------------------------------Дата составления: Время: 14:30
Организация: ГБУ КО «Социально‑реабилитационный центр «Радуга»
Исполнитель: Иванов П. С., инженер‑эксперт

Адрес обследуемого помещения:
 г. Москва, ул. Ленина, д. 15, кв. 27

Площадь: 55,2 м²
Этаж: 3 из 9
Год постройки: 1998 г.
Тип конструкции: кирпичная

Техническое состояние:
 • Стены – небольшие трещины по углам, без протечек (степень – средняя).
 • Окна – двойные стеклопакеты, исправны, но есть скопление пыли.
 • Электросеть – напряжение 220 В, отсутствие короткого замыкания.
 • Водопровод – протечка в районе ванны (небольшая), требуется ремонт.

Санитарно‑эпидемиологическое состояние:
 • Влажность в комнате 68 % (норма ≤ 60 %). Присутствует плесень на стене в ванной.
 • Запах канализации в коридоре – выявлен, требуется прочистка.
 • Отсутствие вредных химических веществ, уровень шума 38 дБ (норма ≤ 45 дБ).

Пожарная безопасность:
 • Отсутствуют огнетушители.
 • Выход из квартиры свободен, но не обозначен табличкой.
 • Дымоходы чистые, но требуется установка сигнализации.

 Помещение признано непригодным для постоянного проживания
 в связи с:
 • повышенной влажностью и плесенью;
 • протечкой водопровода;
 • отсутствием средств пожаротушения.

Рекомендации:
 1) Провести гидроизоляцию стен и устранить плесень – срок 30 дней.
 2) Восстановить водопроводный узел – срок 15 дней.
 3) Установить два огнетушителя и табличный указатель выхода – срок 10 дней.

Подписи участников комиссии:

_____________________ Иванов П. С. (инженер‑эксперт)
_____________________ Петрова А. В. (санитарный врач)
_____________________ Смирнов К. Н; (представитель собственника)

Печать организации
------------------------------------------------------------

Часто возникающие ошибки при оформлении акта

• Отсутствие подписи одного из членов комиссии. Документ считается недействительным.
• Неполный перечень обследуемых параметров. Требуется проверка всех пунктов, указанных в СанПиН и СНиП.
• Отсутствие фотодокументации. Без фото‑доказательств выводы могут быть оспорены.
• Неправильное указание нормативных ссылок. Нужно точно указывать номера нормативных актов.
• Неуказание сроков выполнения рекомендаций. Без сроков невозможно контролировать устранение дефектов.

Практические советы

1. Перед визитом подготовьте чек‑лист по каждому разделу акта – это ускорит процесс.
2. Используйте современное измерительное оборудование (тепловизор, влагомер) – повышает точность выводов.
3. Собирайте подписи в электронном виде (скан) только в случае, если это допускает ваша организация.
4. Храните копию акта в электронном архиве с меткой даты и номера помещения.
5. При необходимости привлеките независимого эксперта – это укрепит юридическую силу документа.

Акт обследования жилого помещения – ключевой документ, позволяющий официально подтвердить, соответствует ли квартира или дом требованиям, необходимым для безопасного и здорового проживания. Правильное оформление акта, соблюдение всех нормативных требований и тщательная документальная фиксация обнаруженных дефектов обеспечивают надёжную правовую основу как для собственников, так и для государственных органов.

Следуя изложенной в статье пошаговой инструкции и используя предложенный образец, вы сможете подготовить корректный, юридически значимый акт, который будет признан в судах, органах соцзащиты и при взаимодействии с коммунальными службами.

Дата публикации: