Акт обследования нежилого помещения – это официальный документ, подтверждающий результаты технической экспертизы объекта недвижимости (офис, склад, торговый зал, производственное помещение и т․п․)․ Он необходим для:

• определения пригодности помещения к эксплуатации;
• выявления строительных и инженерных дефектов;
• оформления юридических сделок (купля‑продажа, аренда, передача в собственность);
• получения разрешительных документов (разрешение на ввод в эксплуатацию, перепланировку, реконструкцию);
• обоснования страховых выплат и судебных исков․

Правовая основа

Составление акта регулируется следующими нормативными актами Российской Федерации:

1. Гражданский кодекс РФ (части первая‑третья) – порядок подтверждения прав собственности и сделки с недвижимостью;
2. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»․
3. Стандарт ГОСТ Р 52779‑2007 «Объекты недвижимости․ Акт обследования»․
4. Приказ Минстроя России № 124/д от «Об утверждении формы акта обследования объектов недвижимости»․
5. Санитарно‑эпидемиологические и пожарные нормативы (СанПиН, ПБ 12‑105‑00 и др․), если они относятся к объекту․

Когда нужен акт обследования?

Обследование и составление акта обязательны в следующих ситуациях:

• при передаче помещения от одного собственника к другому;
• при заключении договора аренды коммерческого помещения;
• при проведении капитального или текущего ремонта;
• при возникновении страховых случаев (затопление, пожар, стихийные бедствия);
• при подготовке к вводу в эксплуатацию новых построек или перепланировке существующих;
• по требованию государственных органов (надзор, контроль, суд)․

Кто имеет право проводить обследование?

Обследование может выполнять только лицо, имеющее соответствующую квалификацию:

• кадастровый инженер (лицензия № __);
• архитектор‑строитель, член соответствующей профессиональной организации;
• специалист в области инженерных систем (электроснабжение, вентиляция, водоснабжение), имеющий сертификаты допуска․

В документе обязательно указываются:

• ФИО, должность и номер лицензии (или сертификата) специалиста;
• Наименование организации‑заказчика (если обследование заказывается);
• Дата и место проведения обследования․

Содержание акта обследования

Согласно ГОСТ Р 52779‑2007, акт состоит из следующих разделов:

Шапка документа

Включает:

• Наименование документа: «Акт обследования нежилого помещения»;
• Номер акта (по порядку в реестре организации);
• Дата и место проведения обследования;
• Наименование и адрес обследуемого помещения;
• Сведения о комиссии (если она была сформирована): председатель, члены, их квалификация․

Общие сведения о помещении

Тут указываются:

• Тип помещения (склад, офис, производственное помещение и т․п․);
• Площадь (общая, полезная, по этажам);
• Год ввода в эксплуатацию и дата последнего капитального ремонта;
• Кадастровый номер и правовой статус (собственник, арендатор, совместное владение)․

Методика обследования

Кратко описывается, какие инструменты и методы использовались:

• визуальный осмотр;
• измерения (уровень влажности, температурные режимы, нагрузка на пол);
• неразрушающий контроль (ультразвуковая дефектоскопия, термография, инфракрасная диагностика);
• проверка инженерных систем (схемы, паспорта оборудования, результаты испытаний)․

Результаты обследования

В этом разделе приводятся детальные выводы по каждому объекту:

1. Строительные конструкции (фундамент, стены, перекрытия, крыша) – состояние, наличие трещин, деформаций, коррозии․
2. Отделка – состояние покрытий, наличие плесени, пятен от влаги․
3. Инженерные сети:
   • Электроснабжение – соответствие ПУЭ, наличие короткого замыкания, состояние кабельных трасс;
   • Вентиляция и кондиционирование – эффективность, чистота фильтров, наличие утечек;
   • Водоснабжение и канализация – давление, утечки, состояние труб;
   • Отопление – тип системы, состояние котлов, радиаторов․
4. Пожарная безопасность – наличие и исправность средств пожаротушения, соответствие НПБ 12‑105‑00․
5. Экологические параметры – уровень шума, вибрации, наличия вредных веществ (асбест, свинец)․

Сводный вывод оформляется в виде:

«Помещение признано пригодным/непригодным к эксплуатации» с указанием причин (если есть дефекты) и перечня рекомендаций по их устранению․

Рекомендации могут включать:

• проведение капитального ремонта (какой именно раздел);
• замену отдельного инженерного оборудования;
• установку дополнительных средств пожаротушения;
• проведение гидроизоляционных работ․

Приложения

К акту прикладываются:

• фотографии «до» и «после» обследования;
• схемы и планы помещения;
• сертификаты и паспорта оборудования;
• результаты лабораторных исследований (влажность, микробиологический анализ и др․)․

Образец акта обследования (формат DOCX/ PDF)

Ниже представлен упрощённый шаблон, который можно скопировать в любой текстовый редактор и адаптировать под конкретный объект․

АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

№ _______________ от "__" ___________ 2026 г․

Общие сведения
 1․1; Наименование объекта: ______________________________________________
 1․2․ Адрес: _________________________________________________
 1․3․ Кадастровый номер: _______________________________________
 1․4․ Тип помещения: ___________________________________________
 1․5․ Площадь (общая / полезная): _______ м² / _______ м²
 1․6․ Год ввода в эксплуатацию: __________
 1․7․ Состояние на момент обследования: ( ) Пригодно к эксплуатации ( ) Непригодно
 1․8․ Заказчик (ФИО/организация): _________________________________
 1․9․ Ответственный за обследование: _______________________________

Состав комиссии
 Председатель: ______________________________________ № лицензии: _______
 Члены комиссии:
 1) ______________________________________ № лицензии: _______
 2) ______________________________________ № лицензии: _______
 3) ______________________________________ № лицензии: _______
Методика обследования
 ─ Визуальный осмотр
 ─ Термографический контроль стен и перекрытий
 ― Инструментальные измерения (влажность, давление, температура)
 ─ Проверка электрооборудования согласно ПУЭ
 ― Оценка систем вентиляции и отопления
 ─ Проверка средств пожаротушения

Результаты обследования
 4;1․ Структурные элементы
 • Фундамент: ________________________________________________
 • Несущие стены: ____________________________________________
 • Перекрытия: ______________________________________________
 • Крыша/кровля: _____________________________________________
 4․2․ Инженерные сети
 • Электроснабжение: _________________________________________
 • Водоснабжение: __________________________________________
 • Канализация: _____________________________________________
 • Отопление: _______________________________________________
 • Вентиляция/КОНДИЦИОНИРОВАНИЕ: ___________________________
 4․3․ Отделка и внутреннее оборудование
 • Стены/потолки: ___________________________________________
 • Полы: _________________________________________________
 • Окна/двери: _____________________________________________
 4․4․ Пожарная безопасность
 • Наличие и состояние ППС: _________________________________
 • Соответствие НПБ 12‑105‑00: _____________________________
 4․5․ Экологические параметры
 • Уровень шума: ___________________________________________
 • Влажность: ______________________________________________
 • Наличие вредных веществ: _________________________________

 По результатам обследования помещение ____________________________
 (пригодно / не пригодно) к эксплуатации․
 Причины (при наличии): ___________________________________________
 Рекомендации:
 1) ___________________________________________________________
 2) ___________________________________________________________
 3) ___________________________________________________________

Приложения
 6․1․ Фотографии (приложение А) -․2․ План помещения (приложение Б) -․3․ Сертификаты оборудования (приложение В) -․4․ Протоколы измерений (приложение Г)

Подписи:

_____________________ (Председатель комиссии) ____________ (Дата)

_____________________ (Член комиссии 1) ____________ (Дата)

_____________________ (Член комиссии 2) ____________ (Дата)

_____________________ (Ответственный за обследование) ____________ (Дата)

Как правильно заполнить акт?

Для корректного оформления документа следуйте рекомендациям:

1. Заполняйте все реквизиты полностью․ Пропуски могут стать основанием для отказа в регистрации акта в органах кадастрового учёта․
2. Фотографируйте каждый выявленный дефект․ Фото должны быть пронумерованы и указаны в тексте акта․
3. Указывайте нормативные ссылки․ Например, «соответствует ПУЭ п․ 5․2․1», «соответствует СанПиН 2․‑10»․
4. Не используйте субъективные оценки․ Фраза «плохое состояние» заменяется на «трещины длиной более 5 см, шириной более 0,3 см»․
5. Подписывайте акт в двух экземплярах․ Один, для заказчика, второй — для архивов комиссии․
6. Заверяйте электронную подписью․ В 2026 г․ большинство органов требуют акт в формате XML с ЭП․

Где скачать готовый образец?

Ниже перечислены проверенные ресурсы, где можно бесплатно загрузить шаблон в форматах DOCX и PDF:

• Госуслуги – «Акт обследования нежилого помещения» (PDF, 2025 версия)
• КонсультантПлюс – шаблон DOCX (обновлён 2024 г․)
• Explawyer – интерактивный онлайн‑шаблон (можно заполнить в браузере)
• ГЕОМЕТР ГРУПП – пакет «Акт + Приложения» (ZIP)

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли привлекать несколько экспертов?

Если объект имеет сложную инженерную инфраструктуру (например, комбинированные системы «тепло‑электро‑вентиляция»), рекомендуется сформировать комиссию из специалистов разных профилей․ Это повышает достоверность вывода и уменьшает риск отклонения акта в проверяющих органах․

Как долго хранить акт?

Согласно статье 23․1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», оригиналы актов сохраняются в архиве организации‑заказчика минимум 10 лет․ Электронные версии хранятся в системе документооборота не менее 5 лет․

Можно ли использовать акт для получения субсидий?

Да․ При подаче заявки на субсидию (например, на реконструкцию фасада) часто требуется подтверждение состояния объекта․ Акт обследования, заверенный подписью кадастрового инженера, считается официальным доказательством․

Что делать, если в акте обнаружены критические дефекты?

Составьте протокол о необходимости срочного вмешательства․
Оформите отдельный проект ремонтных работ с расчётами стоимости․
При необходимости привлеките эксперта‑строителя для разработки технического задания․
После устранения дефектов проведите повторный осмотр и подпишите акт о ликвидации замечаний․

Акт обследования нежилого помещения – это фундаментальный документ, который обеспечивает юридическую чистоту сделок, безопасность эксплуатации и возможность получения финансовой поддержки․ Соблюдая нормативные требования, правильно заполняя шаблон и привлекая квалифицированных специалистов, вы получите документ, который будет принят любой государственной инстанцией без доработок․

Помните: качественное обследование – это инвестиция в безопасность вашего бизнеса и в долгосрочную экономию на ремонте․