Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Дата актуализации: 23:18:24

Что такое акт соответствия?

Акт о соответствии состояния земельного участка условиям контракта — это официальный документ, который фиксирует фактический вид земельного участка на момент приёмки-передачи и подтверждает (или опровергает) его соответствие параметрам, прописанным в договоре аренды, субаренды, купли-продажи или ином контракте.

Документ готовится в письменной форме и подписывается всеми заинтересованными сторонами: арендодателем (собственником, органом местного самоуправления, Росимуществом), арендатором (пользователем), а также при необходимости — кадастровым инженером или представителем саморегулируемой организации (СРО).

Зачем нужен акт?

Защита прав сторон. Определяет, кто и в каком объёме несёт ответственность за выявленные недостатки (застройка без разрешений, несанкционированные свалки, загрязнение почв);
Основание для взаиморасчётов. Если фактическое состояние не совпадает с договорным, у арендатора появляются основания требовать уменьшения арендной платы или устранения нарушений за счёт арендодателя.
Доказательство в суде. Акт может быть приложен к иску о расторжении договора, взыскании убытков или признании права собственности (ст. 35.1, 39.6 ЗК РФ).
Контроль органов муниципалитета. При передаче участка из федеральной или региональной собственности в аренду без торгов (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ) акт обязателен для подтверждения целевого использования участка.

Статус в законодательстве

Типовой формы акта в НПА нет — организации и муниципалитеты используют собственные бланки, однако обязательные реквизиты прописаны в ГК РФ (ст. 556), ЗК РФ (ст. 39.6, 41) и ФЗ-44/223 для контрактов, заключаемых по госзакупкам.

Когда акт составляют обязательно

При приёмке-передаче участка по договору аренды.
При досрочном расторжении или окончании срока договора.
По требованию ФАС России или Росреестра при проверке целевого использования.
При переуступке прав третьему лицу (субаренда, уступка требований).

Структура акта: обязательные элементы

Шапка документа

Наименование документа: АКТ № ___ о соответствии состояния земельного участка условиям договора.
Место и дата составления.
Ссылка на договор (номер, дата, стороны).

Стороны актовой комиссии

Сторона	ФИО / организация	Должность / основание
Арендодатель (собственник)
Арендатор
Представитель кадастрового инженера	Договор подряда № ___
Представитель администрации МО	Распоряжение № ___

Характеристика участка

Кадастровый номер: 77:06:0004010:1234

Адрес (местоположение): Московская обл., г. Подольск, ул. Каменная, влд. 15

Площадь: 2 500 м²

Категория земель: Земли промышленности

Разрешённое использование: Для эксплуатации карьера строительного камня

Особые условия: Запрещена добыча полезных ископаемых без лицензии (п. 3;1 договора)

Фактическое состояние

В табличной форме перечисляются:

Тип покрытия: грунтовое, без асфальта
Наличие застройки: административное здание 60 м², фундамент 1995 г. постройки
Инженерные сети: вода, электричество — заведены по границе участка
Экология: отсутствуют свалки, почвы не загрязнены нефтепродуктами (акт лабораторного анализа № 145/26 от )
Нарушения: обнаружены следы самовольной выемки грунта на площади 120 м², глубина 0,8 м

Соответствие / несоответствие условиям контракта

Целевое использование: соответствует (добыча строительного камня ведётся по лицензии № ЛГ-77-001234 от ).
Состояние инженерной инфраструктуры: соответствует (договор аренды требует наличие воды/электричества).
Отсутствие самовольных изменений: не соответствует (самовольная выемка).

Срок устранения несоответствий

Если выявлены нарушения, в акте указывают:

Обязанного устранить, арендатор / арендодатель.
Срок — не позднее 15 календарных дней с даты подписания акта.
Ответственность — штраф 0,1 % от годовой арендной платы за каждый день просрочки.

Подписи и печати

Акт подписывают все члены комиссии, проставляются:

ФИО, должности, подписи.
Мокрые печати (если стороны — юрлица или органы МО).

Образец акта (сокращённый)

-----------------------------------------------------------------
АКТ № 15-26/АСР
о соответствии состояния земельного участка
условиям договора аренды № 77-К-2024-15
от 
г. Подольск, 19 апреля 2026 г.

Комиссия в составе:
Иванов А.А. — представитель Департамента имущества МО;
Петров Б.Б., директор ООО "Камнепром";
Сидорова В.В., кадастровый инженер СРО "ГеоКадастр",
далее именуемые «Стороны»,

составили настоящий акт о нижеследующем:
…
ВЫВОД: участок в целом соответствует условиям договора,
за исключением самовольной выемки грунта площадью 120 м².
Срок устранения, до 04 мая 2026 г.
…
Подписи:
__________ __________ __________

Пошаговая инструкция по оформлению

Договоритесь о дате и времени приёмки. Не позднее чем за 3 рабочих дня направьте сторонам уведомление по почте/ЭДО.
Сформируйте комиссию. Оптимально: представители собственника, арендатора, кадастровый инженер, специалист по охране окружающей среды.
Подготовьте документы:
- выписку ЕГРН не старше 5 дней;
- копию договора аренды;
- план-схему с нанесёнными границами и объектами капитального строительства;
- акты лабораторных анализов почв, воды (при экологическом аудите).
Проведите осмотр. Зафиксируйте всё фото/видео, при необходимости используйте дрон. Составьте схему нарушений.
Заполните бланк акта. Используйте шаблон, приведённый выше. Дублируйте данные из выписки ЕГРН и договора.
Подпишите и зарегистрируйте.
- Если участок из федеральной собственности — направьте оригинал в Росимущество (в трёх экземплярах).
- Если арендодатель — муниципалитет — передайте акт в отдел имущественных отношений администрации МО.
Сохраните копию. Храните в течение срока действия договора + 3 года после его окончания.

Штрафы и риски при отсутствии акта

Нарушение	Последствия
Отсутствие акта при приёмке	Арендатор не сможет доказать первоначальное состояние, если арендодатель предъявит претензии о порче земель (ст. 619 ГК РФ).
Скрытые дефекты	Если акт не зафиксирован, суд может взыскать убытки с арендатора за загрязнение, которое было до него.
Отказ в регистрации права	Росреестр может приостановить регистрацию переуступки прав, если не предоставлен акт последнего осмотра.

Частые ошибки

Не указан кадастровый инженер — акт не примут в суде.
Забывают фиксировать время осмотра: споры о том, «было ли нарушение до аренды».
Используют устаревшую выписку ЕГРН — данные могут отличаться.

Советы юриста

Включите в договор пункт о том, что акт составляется по типовой форме, утверждённой приказом минимущества региона — это упростит взаимодействие с муниципалитетом.
Если участок ранее использовался для добычи полезных ископаемых (как в примере с карьером строительного камня), обязательно проверьте наличие технического отчёта о рекультивации.
При выявлении самовольной застройки (объект без разрешения) — зафиксируйте координаты и направьте уведомление в Госстройнадзор в течение 3 рабочих дней.

Акт о соответствии, это не просто «бумажная формальность», а фундаментальный документ, который:

защищает обе стороны от судебных споров;
служит основанием для перерасчёта арендной платы;
подтверждает целевое использование участка, особенно при аренде без торгов.

Составляйте акт при любых изменениях состояния земельного участка, храните копии не менее 3 лет после окончания договора и обращайтесь за помощью к кадастровому инженеру при первых признаках несоответствия.