Дата актуализации:  г.

Что такое акт о непригодности жилья?

Акт — это официальный документ, оформляемый в результате обследования жилого помещения (квартиры, дома, садового дома) уполномоченной межведомственной комиссии. В акте фиксируются технические и санитарные дефекты, которые делают помещение непригодным для постоянного проживания либо определяют его как аварийный (подлежащий сносу или реконструкции).

Нормативно‑правовая база

Основным нормативным актом, регулирующим порядок признания помещения непригодным, является:

• Постановление Правительства РФ от  № 47 (в ред. от ) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

В рамках данного положения используются два типовых документа:

1. Приложение N 2 – Акт обследования помещения (многоквартирного дома).

Кто инициирует подготовку акта?

Подготовкой акта могут заниматься:

• Жильцы (собственники, арендаторы) – через обращение в районную межведомственную комиссию (РМВК) с заявлением о признании помещения непригодным.
• Органы местного самоуправления (жилищные инспекции, отделы архитектуры и строительства).
• Судебные органы – по инициативе сторон в рамках судебного разбирательства.

Порядок действий

Подача заявления

Заявитель (житель, собственник, ТСЖ) подаёт в РМВК письменное заявление, в котором указывает:

• Адрес помещения;
• Сущность проблемы (протечки, грибок, обрушения несущих конструкций, отсутствие отопления, и т.п.);
• Перечень приложений (фотографии, заключения экспертов, жалобы соседей).

Образец заявления можно взять в любой районной комиссии или скачать с сайта КонсультантПлюс.

Формирование комиссии

В состав комиссии входят специалисты разных ведомств:

• архитектор‑строитель;
• инженер‑по эксплуатации зданий;
• санитарный врач;
• представитель органов местного самоуправления;
• при необходимости – представитель собственника (жильцов).

Обследование помещения

Комиссия проводит осмотр, измерения и, при необходимости, привлекает экспертов (геодезисты, лаборатории по анализу строительных материалов). Результаты фиксируются в Акте обследования (Приложение N 2).

Составление акта

На основании данных обследования составляется Акт о непригодности жилья. В акте отражаются:

1. Общие сведения (номер акта, дата, адрес, состав комиссии).
2. Техническое состояние (состояние несущих и ограждающих конструкций, инженерных сетей, отделки).
3. Санитарно‑эпидемиологические параметры (наличие плесени, грибка, токсичных веществ).
4. Причины нарушения нормативов (износ, неправильные строительные решения, аварийные события).
• Признание помещения непригодным для постоянного проживания;
• Определение аварийного состояния (подлежит сносу или реконструкции);
• Возможность изменения функционального назначения (например, перевод в нежилое помещение).
5. Рекомендации по дальнейшим действиям (ремонт, снос, переоформление).
6. Подписи членов комиссии и печать.

Принятие решения

После оформления акта комиссия в течение 30 дней издаёт постановление о признании помещения непригодным (или аварийным). Это постановление является основанием для:

• Выделения средств из бюджета на ремонт/снос;
• Привлечения собственника к исполнению обязательств по устранению дефектов;
• Оформления права собственника на получение альтернативного жилья.

Апелляционный порядок

Если одна из сторон (жильцы, собственник, органы власти) не согласна с решением, она имеет право:

• Подать апелляцию в вышестоящую межведомственную комиссию в течение 10 дней;
• Обратиться в суд с иском о признании решения незаконным.

Пример структуры акта (Приложение N 2)

АКТ № ___
ОБСЛЕДОВАНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
«____» __________ 2026 г.

Состав комиссии:
 1.1. Иванов И.И., архитектор‑строитель (председатель);
 1.2. Петров П.П., инженер‑по эксплуатации зданий;
 1.3. Сидорова С.С., санитарный врач;
 1.4. Представитель ТСЖ «Вечерний» – Смирнов А.А.;
 1.5. Представитель органов местного самоуправления – Кузнецова Е.Е.

Объект обследования:
 Адрес: г. Москва, ул. Примерная, д. 10, кв. 45.
 Тип помещения: квартира в многоквартирном доме, 12‑этажный.

Дата и время проведения обследования: г., 09:00–13:30.

Техническое состояние:
 ⎻ Несущие стены: трещины глубиной до 5 мм, наблюдается проседание в зоне окна № 2.
 ⎻ Перекрытия: видимые деформации, скрипы при ходьбе.
 ⎻ Кровля: протечки, следы коррозии стальных элементов.
 ౼ Инженерные сети: утечки в системе водоснабжения, отсутствие горячего водоснабжения более 3 мес.

Санитарно‑эпидемиологическое состояние:
 ⎻ Плесень на стенах в ванной комнате (вид Aspergillus);
 ౼ Запах гнилой древесины в подвале.
 ⎻ Превышение допустимых концентраций формальдегида в воздухе (0,17 мг/м³ при нормативе 0,1 мг/м³).

 По результатам обследования помещение признано непригодным для постоянного проживания и аварийным (подлежит сносу или капитальному ремонту).

Рекомендации:
 ౼ Провести капитальный ремонт в срок до  г.;
 ౼ При невозможности восстановления – оформить снос и предоставить жильцам альтернативное жильё.

Подписи членов комиссии:
 ______________________ (И.И. Иванов) – председатель
 ______________________ (П.П. Петров) – инженер
 ______________________ (С.С. Сидорова) – врач
 ______________________ (А.А. Смирнов) – ТСЖ
 ______________________ (Е.Е. Кузнецова) – орган местного самоуправления

Печать (при наличии)

Практические советы заявителю

• Соберите доказательства: фотографии, видеозаписи, заключения независимых экспертов.
• Оформите письменный запрос в ТСЖ или управляющую компанию с требованием проведения обследования.
• Следите за сроками: от подачи заявления до получения акта обычно 30–45 дней.
• Не подписывайте акт без проверки – если в документе есть ошибки, требуйте их исправления.
• Обратитесь к юристу, если владелец недвижимости отказывается выполнять предписания комиссии.

Последствия признания помещения непригодным

В зависимости от вывода комиссии возможны следующие варианты:

1. Ремонт в рамках программы «Жильё для всех» – финансирование из муниципального бюджета.
2. Снос здания – выплата компенсации собственникам и предоставление альтернативного жилья.
3. Перепрофилирование – перевод помещения в нежилой статус (офис, склад) при согласовании с органами власти.
4. Привлечение к ответственности владельца – если нарушение связано с халатностью (например, неустранённые протечки).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Как долго действует акт о непригодности?

Акт сохраняет юридическую силу до момента устранения указанных дефектов или до вынесения нового решения комиссии о переоценке состояния помещения.

Можно ли временно пользоваться помещением, пока идёт ремонт?

Да, если комиссия в акте указала «возможность временного проживания при соблюдении определённых условий» (например, ограничить использование кухни). Однако такие условия фиксируются в отдельном протоколе.

Какие документы нужны для подачи иска в суд?

Для судебного процесса обычно требуются:

• Копия акта обследования и постановления комиссии;
• Заявление в комиссию и её ответы;
• Экспертные заключения независимых организаций;
• Документы, подтверждающие расходы на временное жильё (если они есть).

Акт о непригодности жилья – ключевой документ, позволяющий законно фиксировать технические и санитарные недостатки, а также определить дальнейшую судьбу помещения. Правильное оформление акта, соблюдение процедурных сроков и своевременное привлечение юридической помощи позволяют жильцам защитить свои права и получить компенсацию или ремонт в рамках государственных программ.

Помните: без официального акта невозможно требовать от застройщика, управляющей компании или органов власти проведения капитального ремонта или сноса здания.

Статья подготовлена на основе материалов КонсультантПлюс, Постановления Правительства РФ № 47 от  (ред. от ) и текущей практики 2024‑2025 гг.