Дата актуальности: 07:49:30

Общие положения

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это установленный градостроительным регламентом (ГР) и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) перечень видов разрешенной деятельности на конкретном земельном участке. Его изменение регулируется:

• Градостроительным кодексом РФ (ст. 37);
• Земельным кодексом РФ (ст. 7);
• Федеральным законом от № 295-ФЗ (вступил в силу );
• Административными регламентами муниципальных образований.

Важно! Виды ВРИ, установленные до , без изменений сохраняют свою силу; менять их необязательно.

Когда можно изменить ВРИ самостоятельно

Правообладатель участка (кроме органов власти, государственных/муниципальных учреждений и унитарных предприятий) вправе самостоятельно выбрать любой основной ВРИ из числа предусмотренных градостроительным регламентом, без дополнительных разрешений и согласований (ст. 37 ГрК РФ).

Исключения:

• участок обременён договором аренды;
• требуется перевод сельхозземель в другую категорию;
• запрашивается условно разрешённый ВРИ.

Типы разрешённого использования

1. Основной ВРИ — основной вид деятельности, допустимый без дополнительных условий.
2. Условно разрешённый ВРИ — допускается при соблюдении специальных условий, указанных в ГР (п. 2 ст. 7 ЗК РФ; Обзор ВС РФ от ).
3. Вспомогательный ВРИ, используется только как дополнение к основному и не может быть самостоятельным.

Пошаговая процедура изменения ВРИ

Шаг 1. Анализ ПЗЗ и ГР

Найдите на публичной кадастровой карте или сайте местной администрации актуальные ПЗЗ и градостроительный регламент участка. Убедитесь, что желаемый ВРИ:

• включён в перечень разрешённых;
• относится к той же территориальной зоне;
• не противоречит санитарным и техническим регламентам.

Шаг 2. Подготовка документов

Стандартный перечень:

• заявление по форме, утверждённой муниципальным регламентом;
• правоустанавливающие документы (ЕГРН выписка, кадастровый паспорт);
• проект планировки территории (если требуется);
• согласие собственника (при аренде);
• технические условия инженерных сетей (при строительстве жилья).

Шаг 3. Подача заявления

Заявление подаётся:

• лично в МФЦ или администрацию;
• через портал «Госуслуги» (если доступен региональный модуль);
• по почте с уведомлением.

Шаг 4. Проверка и согласование

В течение 30 календарных дней (в среднем) орган местного самоуправления:

1. проверяет комплектность документов;
2. согласовывает изменение с заинтересованными ведомствами (Роспотребнадзор, МЧС, Росприроднадзор);
3. при необходимости организует публичные слушания (если участок >1 га или затрагивает права третьих лиц).

Шаг 5. Вынесение решения

Результатом является:

• постановление администрации об изменении ВРИ;
• или мотивированный отказ с указанием причин.

Шаг 6. Внесение изменений в ЕГРН

После получения положительного решения в течение 5 рабочих дней необходимо:

1. оплатить госпошлину (350 руб. — физлица, 700 руб. — юрлица);
2. подать заявление в Росреестр (через МФЦ/Госуслуги);
3. получить обновлённую выписку ЕГРН с новым ВРИ.

Основания для отказа

• отсутствие документов из п. 25 административного регламента;
• запрашиваемый ВРИ не предусмотрен ГР;
• участок расположен в охранной зоне или зоне особого регулирования;
• не получено согласие собственника при аренде;
• не выполнены требования по инженерному обеспечению;
• имеются судебные споры по участку.

Особенности при аренде

В соответствии с ч. 4 ст. 37 ГрК РФ арендатор может изменить ВРИ только с письменного согласия собственника земельного участка. Договором аренды может быть предусмотрено, что:

• арендатор самостоятельно подает документы;
• собственник лишь даёт согласие;
• все расходы несёт арендатор.

Сроки и стоимость

* — устанавливаются муниципальными правовыми актами.

Практические советы

• Проверьте историю изменений ВРИ через сервис «Публичная кадастровая карта» — это ускорит согласование.
• Уточните зонирование в градостроительной документации: возможно, участок уже отнесён к нужной зоне.
• Составьте схему расположения объектов и приложите к заявлению — это снизит количество запросов на доработку.
• Арендаторы могут заранее прописать порядок изменения ВРИ в договоре аренды, чтобы избежать споров.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Можно ли изменить ВРИ с «сельхозназначение» на «малоэтажное жилищное строительство»?

Ответ: Да, но необходимо:

• перевести земли из категории сельхозназначения в категорию «земли населённых пунктов»;
• получить разрешение органов местного самоуправления и, при необходимости, провести государственную экологическую экспертизу.

Вопрос: Нужно ли согласие соседей?

Ответ: Не требуется, если изменение ВРИ не влечёт увеличение застройки выше допустимых параметров.

Куда обратиться

• МФЦ — подача документов, получение результата;
• Администрация муниципального района/городского округа — отдел архитектуры и градостроительства;
• Росреестр — внесение изменений в ЕГРН;
• Госуслуги — онлайн-запись и отслеживание статуса.

Информация предоставлена на основании действующего законодательства РФ и муниципальных регламентов, актуальных на 19 апреля 2026 года.