Дата актуализации: 19 апреля 2026 г. 02:45

Одним из самых популярных налоговых механизмов в России является правило «90 дней» – возможность получить имущественный налоговый вычет при продаже старой квартиры и одновременной покупке новой, если обе сделки происходят в течение 90 календарных дней. В статье мы подробно разберём, как работает эта норма, какие документы нужны, какие суммы можно вернуть и какие изменения вступили в силу в 2026 году.

Что такое правило «90 дней»?

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, если налогоплательщик продаёт единственное жильё и в течение 90 календарных дней после даты продажи (или за 90 дней до неё) покупает новое жильё, он имеет право полностью освободиться от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по операции продажи. При этом можно одновременно оформить имущественный налоговый вычет по покупке нового жилья.

1.1 Основные положения правила

• Период в 90 дней считается включительно – день продажи и день покупки включаются в расчёт.
• Обе сделки должны быть оформлены в рамках одного календарного года (например, продажа в марте 2026 г., покупка в июне 2026 г.).
• Квитанция о продаже и договор купли‑продажи нового жилья должны быть представлены в налоговую службу в течение 30 календарных дней после их совершения.
• Если налоговая служба заподозрит несоответствия, проверка может быть продлена до трёх месяцев.

Кому положено право?

Право на освобождение от налога и на вычет имеют:

1. Граждане РФ, являющиеся налоговыми резидентами (проживают в стране ≥ 183 дня в году).
2. Только при продаже единственного жилого помещения, которое было в собственности более 5 лет, либо при соблюдении 90‑дневного условия.
3. Те, кто не совершает сделку между взаимозависимыми лицами (члены семьи, аффилированные компании).

Налоговый вычет при покупке квартиры

Имущественный налоговый вычет позволяет вернуть часть расходов, потраченных на приобретение жилья, из уплаченного НДФЛ.

2.1 Виды вычетов

• Выечет в размере расходов на покупку – до 1 млн рублей (по состоянию на 2025 год) и до 2 млн рублей в 2026 году в рамках предложений депутатов (пока не закон).
• Выечет по ипотечным процентам – до 260 000 рублей в год (при ставке 13 % от суммы уплаченных процентов).
• Выечет за использование средств материнского капитала – в пределах, установленного законодательством.

2.2 Как оформить вычет

1. Соберите пакет документов:
   • Копия паспорта и ИНН.
   • Договор купли‑продажи (или договор долевого участия).
   • Квитанция об оплате (банковские выписки, платежные поручения).
   • Справка от банка о сумме выплаченных ипотечных процентов (если вычете проценты).
   • Свидетельство о праве собственности на продаваемое жильё (для подтверждения единственного жилья).
2. Заполните заявление о подтверждении права налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета. Его можно скачать с сайта ФНС или оформить онлайн через Личный кабинет налогоплательщика.
3. Подайте документы в налоговую инспекцию по месту жительства либо отправьте их через Госуслуги (раздел «Налоговые вычеты»).
4. Налоговая служба обязана в течение 30 календарных дней подтвердить ваше право и выслать уведомление вам и вашему работодателю.
5. Работодатель уменьшит удерживаемый НДФЛ в следующем месяце, а в случае переплаты – вернёт средства на банковскую карту.

Налог при продаже квартиры

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости составляет 13 % от разницы между ценой продажи и покупательной стоимостью (с учётом расходов).

3.1 Как рассчитывается налог

• Если квартира находилась в собственности менее 5 лет, налог рассчитывается по формуле:
  Налог = (Цена продажи – Цена покупки – Расходы, подтверждённые документами) × 13 %.
• Если собственность более 5 лет – налог не взимается, но вы всё равно можете оформить вычет по покупке нового жилья (правило 90 дней).
• При продаже в 2025‑2026 годах и покупке нового жилья в течение 90 дней налог полностью освобождается, независимо от срока владения.

3.2 Заполнение декларации 3‑НДФЛ

В декларации указываются следующие строки (по образцу ФНС):

1. Строка 010 – доход от продажи (сумма продажи).
2. Строка 030 – доход от продажи (по приложению 1).
3. Строка 040 – размер вычетов (перенос из строки 160 приложения 6).
4. Строка 050 – налоговая база (разница между доходом и вычетом).
5. Строка 060 – налог к уплате (13 % от налоговой базы, если она не равна 0).

После подачи декларации налоговая служба проверит документы и, при подтверждении права, направит уведомление о неуплате налога.

Одновременная продажа и покупка в одном календарном году

4.1 Требования к срокам

• Продажа и покупка должны происходить в течение 90 календарных дней друг от друга;
• Обе сделки должны быть завершены в одном календарном году. Если продажа была в декабре, а покупка – в январе следующего года, вычет оформить нельзя (правило «один год»).
• Если покупка происходит до продажи (например, в течение 90 дней до даты продажи), это тоже считается соблюдением условия.

4.2 Пошаговый процесс

1. Продайте старую квартиру. Получите договор купли‑продажи и акт сдачи‑приёмки.
2. В течение 90 дней найдите новое жильё и подпишите договор купли‑продажи (или договор долевого участия).
3. Соберите пакет документов (см. пункт 2.2) и подготовьте заявление.
4. Подайте документы в налоговую инспекцию (лично или онлайн).
5. Налоговая проверит соответствие 90‑дневному интервалу и, если всё в порядке, выдаст уведомление об освобождении от налога и о размере вычета.
6. Работодатель скорректирует удержание НДФЛ в следующем месяце.

Практические расчёты

5.1 Пример 1: Продажа старой квартиры и покупка новой в течение 90 дней

5.2 Пример 2: Покупка квартиры в ипотеку без продажи старой

• Стоимость квартиры – 4 000 000 руб.
• Ипотечный кредит – 3 500 000 руб., ставка 10 % годовых.
• За первый год уплачено процентов – 35 000 руб.
• Выечет по процентам – 35 000 руб. × 13 % = 4 550 руб.
• Дополнительный имущественный вычет – 1 000 000 руб. (максимум) → возврат 130 000 руб.

Что изменилось в 2026 году?

6.1 Увеличение лимитов

В начале 2026 года обсуждался законопроект о повышении максимального размера имущественного вычета с 2 млн руб. до 6 млн руб. Пока закон не принят, но уже введены временные поправки:

• Для граждан, использующих материнский капитал или ипотечный кредит, лимит вычета по покупке может достигать 2 млн руб. (при условии, что стоимость жилья не превышает 10 млн руб.)
• Сокращённый срок проверки – налоговая обязана ответить в течение 30 дней, но при подозрениях срок может быть продлён до трёх месяцев.

6.2 Онлайн‑подача

С 2026 года полностью реализована возможность подачи заявления и всех подтверждающих документов через Личный кабинет налогоплательщика и сервис Госуслуги. Плюсы:

• Отсутствие необходимости личного визита в инспекцию.
• Автоматическое формирование декларации 3‑НДФЛ.
• Уведомления о статусе рассмотрения в реальном времени.

6.3 Сокращённые сроки для ипотечных вычетов

С 2026 года налоговая упрощает процесс возврата процентов по ипотеке: достаточно загрузить выписку банка в личный кабинет, а не собирать бумажный пакет.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Можно ли оформить вычет, если я продал квартиру, а новую купил через 95 дней? – Нет. Период превышает 90 дней, поэтому освобождение от налога не предоставляется.
• Что делать, если я продал квартиру, но покупка новой недвижимости откладывается? – Вы можете оформить только вычет по продаже (если владели жильём более 5 лет) или по ипотеке, но без 90‑дневного освобождения от налога.
• Можно ли оформить вычет, если покупка была за границей? – Имущественный вычет предоставляется только при покупке недвижимости в РФ.
• Нужно ли платить налог, если я продаю вторую (не единственную) квартиру? – Да, налог обязателен, независимо от 90‑дневного правила.
• Как быстро поступит возврат НДФЛ после одобрения заявления? – Обычно в течение 10‑15 рабочих дней с даты получения уведомления от налоговой.

Правило «90 дней» – мощный инструмент, позволяющий:

• Полностью избавиться от налога на продажу квартиры, если новая покупка происходит в течение 90 дней.
• Получить существенный имущественный вычет (до 1 млн руб. и более в 2026 году) по новой недвижимости.
• Сэкономить время и деньги, используя онлайн‑сервисы ФНС и Госуслуг.

Помните, что ключ к успешному получению вычета – правильное оформление документов и соблюдение сроков. Если у вас остались вопросы, обратитесь в налоговую инспекцию или к квалифицированному налоговому консультанту.

Удачной сделки и экономии!