С г. семьи с детьми получили право полностью освободиться от НДФЛ при продаже недвижимости. Тем, кто не попадает под новую льготу, придётся подать декларацию 3-НДФЛ и оптимально использовать имущественный вычет «на детей». Ниже — подробный алгоритм действий: от проверки срока владения до подачи документов в ФНС.

Когда продажа квартиры не облагается налогом вообще

• Минимальный срок владения 3 года — если квартира (доля) оформлена:
  • по договору дарения или наследства от близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания.
• Минимальный срок владения 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена после ).
• Льгота для семей с детьми — если после продажи вы приобретаете другое жильё до г. и общая площадь новой квартиры ≥ площади проданной, то доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ независимо от срока владения (пп. 2;1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Как рассчитать налог, если льгота не применяется

Формула:

НДФЛ = (Доход от продажи − Налоговый вычет) × 13 % (15 % для доходов свыше 5 млн руб.)

Варианты вычета

1. 1 000 000 рублей, стандартный имущественный вычет (распределяется пропорционально долям).
2. Сумма подтверждённых расходов, то, сколько вы заплатили за квартиру при покупке + ремонт + % по ипотеке.

Пример 1: вычет 1 млн руб. на семью

Квартира продана за 7 000 000 руб. Семья из 4 человек (родители + 2 детей). Подтверждённые расходы отсутствуют.

• Налоговая база: 7 000 000 − 1 000 000 = 6 000 000 руб.
• НДФЛ: 6 000 000 × 13 % = 780 000 руб.
• Если доли равные (¼), то каждый налогоплательщик задекларирует: 1 500 000 − 250 000 = 1 250 000 руб. × 13 % = 162 500 руб.

Пример 2: вычет «расходы» с учётом доли ребёнка

Квартира куплена за 5 000 000 руб. + ремонт 450 000 руб. Продана за 7 000 000 руб. Доля ребёнка 25 %.

• Общие расходы: 5 000 000 + 450 000 = 5 450 000 руб.
• Доля расходов ребёнка: 5 450 000 × 25 % = 1 362 500 руб.
• Доход ребёнка: 7 000 000 × 25 % = 1 750 000 руб.
• НДФЛ к уплате: (1 750 000 − 1 362 500) × 13 % = 50 375 руб.

Кто должен подать 3-НДФЛ

1. Родители (усыновители, опекуны) вместо несовершеннолетних, если доля ребёнка участвовала в сделке.
2. Совершеннолетние дети самостоятельно, если квартира была оформлена на них.
3. Срок подачи — до 30 апреля 2027 г. за продажи 2025–2026 гг.

Пошаговая инструкция по заполнению 3-НДФЛ в ЛК ФНС

Шаг 1. Подготовьте документы

• ДКП продажи (копия).
• ДКП покупки или выписка из ЕГРН + платёжные документы.
• Свидетельство о рождении ребёнка (есто доля ребёнка).
• Справка 2-НДФЛ родителя (если декларируете за ребёнка).

Шаг 2. Авторизуйтесь в ЛК ФНС

Зайдите через Госуслуги → «Декларации» → «Подать 3-НДФЛ онлайн».

Шаг 3. Выбор сценария

1. Выберите «Продал имущество».
2. Укажите объект: «Квартира (доля)».
3. Укажите доли: если ребёнок владеет 1/3, введите 33,33 %.

Шаг 4. Укажите доход и вычет

• Доход: цена по ДКП.
• Вычет: выберите «Имущественный 1 000 000 руб.» или «Расходы на приобретение» и внесите сумму, относящуюся к доле ребёнка.

Шаг 5. Проверка и отправка

Система автоматически рассчитает налог. Приложите сканы документов (PDF/JPG до 10 МБ) и подпишите ЭЦП.

Особые ситуации

Квартира в долевой собственности родителей и детей

Вычет 1 000 000 руб. делится пропорционально долям. Долю ребёнка можно заявить родителю, если он подаёт декларацию за себя и ребёнка.

Продаётся ипотечная квартира

В «расходах» можно включить проценты по ипотеке, уплаченные до момента продажи. Убедитесь, что справка банка содержит сумму %.

Продажа и покупка в одном году

Если одновременно купили новую квартиру, дополнительно заявите вычет на покупку до 2 000 000 руб. на каждого члена семьи (включая детей). Это позволит уменьшить общую базу по НДФЛ.

Календарь важных дат 2026–2027 гг.

Краткий чек-лист

• ☐ Проверил срок владения: 3 или 5 лет.
• ☐ Проверил льготу «семьи с детьми».
• ☐ Выбрал выгодный вычет: 1 млн руб. или расходы.
• ☐ Подготовил документы на долю ребёнка.
• ☐ Подал 3-НДФЛ в ЛК ФНС до г.
• ☐ Оплатил налог до г. (если есть к уплате).

Важно! Если вы используете льготу «семьи с детьми», в декларации проставьте код освобождения «903» и приложите справку органа опеки о составе семьи.