Актуально на г.

Если в одном календарном году вы одновременно продали и купили квартиру, у вас формируется два взаимосвязанных налоговых события:

1. Обязанность заплатить НДФЛ с прибыли от продажи (если вы не освобождены).
2. Право на имущественный вычет за покупку новой недвижимости.

В рамках одной декларации 3-НДФЛ за 2025 год (сдавать до 30 апреля 2026 г.) можно «взаимозачесть» налог и вычет, существенно уменьшив или полностью обнулив итоговую сумму к уплате. Ниже — полный алгоритм, образец и советы, как не допустить ошибок.

Кому обязательно подавать 3-НДФЛ в 2026 году

• Если квартира продана раньше, чем через 5 лет владения (или 3 года при наследовании, приватизации, договоре пожизненного содержания).
• Если цена продажи ≥ 1 млн руб., а вы не используете другие освобождения.
• Если хотите вернуть до 260 000 руб. с затрат на покупку новой квартиры.

Как рассчитать налог с продажи

Формула

НДФЛ = (цена продажи − 1 000 000 руб. − документальные расходы на приобретение) × 13 %

Пример 1:

• Купили в 2023 г. — 3 000 000 ₽
• Продаём в 2025 г. — 4 500 000 ₽
• Налогооблагаемая база: 4 500 000 − 3 000 000 = 1 500 000 ₽
• НДФЛ к уплате: 1 500 000 × 13 % = 195 000 ₽

Как рассчитать вычет за покупку

Максимальный вычет — 2 000 000 ₽ (вернуть можно 260 000 ₽).
Дополнительно можно включить проценты по ипотеке — ещё 390 000 ₽ (от 3 млн ₽).

Пример 2:

• Купили квартиру в 2025 г. — 5 000 000 ₽
• Никогда вычет не использовали
• Размер вычета: 2 000 000 ₽ → вернуть 260 000 ₽

Как «взаимозачесть» налог и вычет

В декларации 3-НДФЛ за 2025 год:

1. Раздел 2.1. Указываем доход от продажи: 4 500 000 ₽.
2. Раздел 2.2. Применяем вычет 3 000 000 ₽ (расходы на покупку).
3. Раздел 2.3. Показываем к уплате: 195 000 ₽.
4. Раздел 3.1. Заявляем вычет за покупку: 2 000 000 ₽.

Пошаговая инструкция: как заполнить 3-НДФЛ онлайн 2026

Шаг 1. Подготовьте документы

• ДКП (договор купли-продажи) старой квартиры 2023 г. и 2025 г.
• ДКП новой квартиры 2025 г.
• Квитанции, выписки ЕГРН, акты приёма-передачи.
• Справка 2-НДФЛ за 2025 г. с места работы.

Шаг 2. Откройте ЛК-ФЛ

Войдите в Личный кабинет налогоплательщика на сайте lkfl.nalog.ru через Госуслуги.

Шаг 3. Создайте декларацию

1. Раздел «Налоговые декларации» → «Создать».
2. Выберите 2025 год.
3. Система автоматически подставит 2-НДФЛ.

Шаг 4. Заполните вкладки

• Доходы: укажите источник «Продажа недвижимости», сумму 4 500 000 ₽.
• Вычеты: выберите «Имущественный» — «Расходы по приобретению» 3 000 000 ₽.
• Вычеты: выберите «Покупка жилья» — 2 000 000 ₽.

Шаг 5. Проверьте и отправьте

Нажмите «Проверить», затем «Отправить». Получите электронную квитанцию и номер декларации.

Ключевые даты 2026

Распространённые ошибки и как их избежать

• Ошибка: не указать расходы на первоначальную покупку, использовав только вычет 1 млн ₽.
  Решение: всегда применяйте тот вариант, который уменьшает базу больше;
• Ошибка: одновременно продать и купить в 2025 г., но подать декларацию в 2027 г. и потерять вычет.
  Решение: соблюдайте срок 3 лет с момента покупки новой квартиры для подачи заявления на вычет.
• Ошибка: не приложить ЕГРН новой квартиры, если покупка «по ДДУ».
  Решение: достаточно акта приёма-передачи и договора долевого участия.

Мини-образец (фрагмент)

Раздел 2.1. Доходы от продажи:
 Строка 070 – 4 500 000
Раздел 2.2. Расходы:
 Строка 080 – 3 000 000
Раздел 2.3. Налог к уплате:
 Строка 130 – 195 000
Раздел 3.1. Имущественный вычет:
 Строка 150 – 2 000 000
Раздел 3.2. К возврату:
 Строка 160 – 260 000

Чек-лист перед отправкой

• ✓ ДКП обеих квартир
• ✓ Квитанции/чеки/переводы
• ✓ 2-НДФЛ
• ✓ ЕГРН / акт приёма-передачи новой квартиры
• ✓ Сканы PDF не более 20 МБ
• ✓ Проверка КПД (контрольные соотношения) пройдена

Где получить помощь

Если запутались:

1. Бесплатная линия ФНС ###-###-####
2. Онлайн-чат в ЛК-ФЛ
3. Госуслуги «Мой налог» → «Задать вопрос»