В 2026 году индивидуальные предприниматели и обычные граждане, продавшие квартиру, обязаны подать декларацию 3-НДФЛ. Ниже — подробное руководство, как правильно заполнить форму, избежать штрафов и законно снизить налог.
Кто обязан отчитаться
- Все физлица, получившие доход от продажи недвижимости в 2025 году (сдавать декларацию в 2026-м).
- ИП на ОСНО — помимо «предпринимательской» отчётности, они подают 3-НДФЛ как обычные налогоплательщики.
Когда и куда сдавать
| Срок | Способ подачи |
|---|---|
| До 30 апреля 2026 года | Лично в ИФНС, через Госуслуги, «Личный кабинет налогоплательщика» или почтой с уведомлением. |
Как определить, нужно ли платить налог
- Минимальный срок владения
- 5 лет — если квартира куплена после .
- 3 года — если получена по наследству, дару от близкого родственника, приватизации или договору ренты.
- Если срок меньше — налог 13 % с разницы между ценой продажи и 1 млн руб. или расходами на покупку (выбирайте, что больше).
Шаг за шагом: заполняем 3-НДФЛ онлайн в 2026 году
Шаг 1. Подготовьте документы
- ДКП (договор купли-продажи) -025 г.
- ЕГРН-выписка о переходе права собственности.
- Платежные документы: чеки, выписки, квитанции, если заявляете расходы на покупку.
- Паспорт и ИНН.
Шаг 2. Вход в сервис
Авторизуйтесь в «Личном кабинете налогоплательщика» (lkfl2.nalog.ru) через Госуслуги (ESIA).
Шаг 3. Создаём новую декларацию
- Выберите год 2025 → «Продажа недвижимости».
- Заполните Лист А — данные покупателя (ФИО, ИНН, сумма дохода).
- Переходите к Приложению 6:
- Если нет документов о покупке — ставьте вычет 1 000 000 ₽.
- Если есть расходы — укажите реальные затраты (но не больше дохода).
- Система автоматически рассчитает НДФЛ к уплате.
Шаг 4. Проверка и отправка
Нажмите «Проверить» → «Отправить». Получите электронную подпись и квитанцию о приёме.
Пример расчёта
Квартира куплена в 2023 году за 4 500 000 ₽, продана в 2025 году за 5 800 000 ₽.
- Доход: 5 800 000 ₽.
- Расходы: 4 500 000 ₽.
- Налогооблагаемая база: 5 800 000 – 4 500 000 = 1 300 000 ₽.
- НДФЛ: 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽.
Частые ошибки
- Забыли указать вычет — переплатите 130 000 ₽ (13 % от 1 млн).
- Указали доход по ДКП, а не по кадастру — ФНС может доначислить налог по 70 % кадастровой стоимости.
- Просрочили срок — штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 ₽.
Как платить налог
После подачи декларации до 15 июля 2026 года оплатите НДФЛ:
- через «Госуслуги»;
- в Личном кабинете налогоплательщика;
- СБП или банковским переводом по квитанции.
Подача 3-НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году обязательна, если объект был в собственности менее минимального срока. Используйте онлайн-сервисы, сохраняйте документы и правильно считайте вычеты — это позволит законно уменьшить налог и избежать штрафов.