Дата актуализации:

Содержание

1. Нормативно-правовая база
2. Стороны договора
3. Предмет договора
4. Срок и порядок заключения
5. Оплата и порядок расчётов
6. Права и обязанности наймодателя
7. Права и обязанности нанимателя
8. Прекращение и расторжение договора
9. Регистрация и хранение экземпляров
10. Приложения к типовому договору
11. Практические рекомендации при заключении

Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда (далее – Договор) является образцом, утверждённым правительством РФ и используемым в большинстве регионов страны. В 2013 году был принят актуализированный вариант, который учитывает изменения в законодательстве о жилищных отношениях, в частности, в Законе Республики Казахстан Z970094 «О жилищных отношениях» и в Постановлениях Правительства РФ от № 315 и от № 42.

Договор регулирует отношения между наймодателем (государственным или муниципальным органом, либо их уполномоченным представителем) и нанимателем (гражданином или членом его семьи), которым предоставляется жилое помещение из государственного жилищного фонда для социального пользования.

Нормативно-правовая база

• Закон Республики Казахстан Z970094 «О жилищных отношениях» (для регионов, где применяется казахстанское законодательство).
• Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 91.1‑91.3).
• Постановление Правительства РФ от № 315 «О правилах предоставления и пользования жилищем из государственного жилищного фонда».
• Постановление Правительства РФ от № 42 «Об отнесении жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договорах найма».
• Постановление Правительства РФ от № 1318 «Об утверждении типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда социального использования».
• Приказ Минжильства России от № 178‑н «О порядке определения среднемесячного совокупного дохода и стоимости имущества граждан для предоставления жилых помещений социального пользования».

Стороны договора

Наймодатель

Наймодателем является собственник жилого помещения из государственного жилищного фонда (ГЖФ) или муниципального жилищного фонда (МЖФ). В большинстве случаев это:

• Государственный орган, уполномоченный действовать от имени фонда;
• Орган местного самоуправления (муниципалитет);
• Уполномоченное лицо, действующее на основании доверенности.

Наниматель

Нанимателем может быть гражданин, находящийся в реестре нуждающихся в социальном жилье, а также члены его семьи (супруг(а), дети, супруги детей). В договоре указываются:

• Полные ФИО;
• Дата рождения;
• Серия и номер паспорта (или другого удостоверения личности);
• Регистрационный адрес;
• Размер среднемесячного совокупного дохода и стоимость имущества (по приложению).

Предмет договора

Наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение из ГЖФ, а наниматель – использовать его в целях проживания и уплачивать арендную плату в установленном порядке.

Типовой договор 2013 года предусматривает указание следующих параметров помещения:

1. Полезная площадь – ____ кв.м;
2. Дополнительная площадь (при её наличии) – ____ кв.м (если нет – ставится прочерк);
3. Адрес: улица/бульвар/проспект _____________________, дом ____ корпус ____;
4. Наличие коммунальных услуг (вода, электроэнергия, отопление, газ);
5. Этажность и тип дома (многоквартирный, общежитие, специализированный жилой фонд).

Срок и порядок заключения договора

• Договор заключается в письменной форме в трёх экземплярах:
  • один – у наймодателя;
  • второй – у нанимателя;
  • третий – в архиве районного (городского, поселкового, сельского) исполнительного комитета или местной администрации.
• Срок действия договора может быть:
  • постоянным (бессрочным) – с момента регистрации права пользования;
  • ограниченным (например, 5 лет) – с указанием даты начала и окончания.
• Договор считается заключённым с момента его подписания обеими сторонами и регистрации в установленном порядке.

Оплата и порядок расчётов

Оплата найма регулируется отдельным пунктом договора и должна соответствовать требованиям Постановления № 315.

1. Размер арендной платы определяется исходя из:
   • Среднемесячного совокупного дохода нанимателя;
   • Стоимость имущества, указанного в приложении;
   • Категории помещения (социальное, специализированное, временное).
2. Периодичность платежей – ежемесячно, не позднее 10‑го числа текущего месяца.
3. Способ оплаты – банковский перевод, наличные в кассе управляющей организации, либо через онлайн‑систему муниципального ЖКХ.
4. Пени за просрочку – 0,1 % от суммы за каждый день просрочки, но не более 10 % от общей задолженности.
5. Все полученные платежи фиксируются в журнале учёта платежей, который хранится у наймодателя.

Права и обязанности наймодателя

• Предоставить помещение в надлежащем техническом состоянии, соответствующем санитарным и пожарным нормам.
• Обеспечить нанимателя доступом к коммунальным услугам.
• Проводить плановые осмотры и ремонтные работы, уведомив нанимателя за не менее чем 5 дней.
• Своевременно принимать арендную плату и выдавать квитанции.
• Иметь право требовать возврата помещения в случае нарушения условий договора (неуплата, незаконные изменения, передача прав третьим лицам без согласия).

Права и обязанности нанимателя

• Использовать помещение исключительно для проживания (и, при необходимости, для проживания членов семьи).
• Своевременно вносить арендную плату.
• Не производить перепланировку, переоборудование или иные изменения без письменного согласия наймодателя.
• Содержать помещение в чистоте и порядке, соблюдать правила проживания, установленные в доме.
• Своевременно сообщать о поломках, утечках, авариях и иных обстоятельствах, требующих ремонта.
• При прекращении договора (по инициативе любой из сторон) обязаться:
  • восстановить помещение в первоначальном состоянии (за исключением естественного износа);
  • передать ключи и документы о состоянии инженерных систем.

Прекращение и расторжение договора

Договор может быть прекращён по следующим основаниям:

1. Согласованное расторжение – обе стороны подписывают акт о расторжении.
2. Истечение срока действия – если договор был заключён на определённый срок.
3. Нарушение условий договора:
   • Неуплата арендной платы более 3 месяцев подряд;
   • Самовольное изменение помещения;
   • Передача прав на пользование третьим лицам без согласия наймодателя;
   • Сокрытие факта изменения состава семьи, влияющего на размер дохода.
4. Прекращение права собственности наймодателя на помещение (например, продажа в частный фонд).

В случае одностороннего расторжения наймодателем, нанимателю предоставляется 30‑дневный срок для выселения и передачи помещения в надлежащем виде.

Регистрация и хранение экземпляров

Согласно пункту 16.2 типового договора, право владения и пользования помещением возникает с даты регистрации договора в соответствующем исполнительном комитете. Процедура регистрации включает:

1. Подачу оригинала договора в отдел регистрации жилищных правоотношений.
2. Получение регистрационного номера и штампа о регистрации.
3. Внесение сведений о договоре в Единый реестр жилищных прав.

Три экземпляра договора хранятся следующим образом:

• У наймодателя – основной документ, используемый при проверках.
• У нанимателя – оригинал, который необходимо предъявлять при обращении в управляющую компанию.
• В архиве исполнительного комитета – для контроля и последующего обращения в суд при необходимости.

Приложения к типовому договору

К договору прилагаются обязательные документы:

1. Положение о порядке определения среднемесячного совокупного дохода и стоимости имущества граждан и членов их семей (утверждено приказом Минжильства).
2. Таблица расчёта арендной платы в зависимости от дохода и категории помещения.
3. Акт приёма‑передачи помещения (с указанием состояния инженерных систем, наличия мебели, бытовой техники, если она входит в состав).
4. Список обязательных правил пользования жилым домом (пожарная безопасность, правила содержания придомовой территории).

Практические рекомендации при заключении договора

• Тщательно проверяйте документы наймодателя. Убедитесь, что у него есть право собственности или уполномоченный акт.
• Сравните размер арендной платы с расчётной таблицей в приложении – в случае несоответствия требуйте корректировки.
• Сделайте фотоснимки помещения до подписания акта приёма‑передачи – это поможет избежать споров о состоянии жилья при выселении.
• Убедитесь, что в договоре прописаны все коммунальные услуги, их стоимость и порядок оплаты.
• Проверьте наличие пункта о порядке изменения состава семьи и доходов – он важен для дальнейшего подтверждения права на жильё.
• Сохраняйте копии всех полученных квитанций и актов – они могут потребоваться в суде.
• Если планируете длительное проживание, уточните возможность продления договора и порядок его оформления.

Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда 2013 года – это юридический инструмент, позволяющий обеспечить гражданам доступ к социальному жилью на законных основаниях. Соблюдение всех требований, перечисленных в данном руководстве, поможет как наймодателям, так и нанимателям избежать конфликтов, защитить свои права и обеспечить комфортное проживание в предоставленном помещении.

Помните, что любой договор – это не просто бумага, а обязательство, подкреплённое законом. При возникновении вопросов рекомендуется обращаться к юристу, специализирующемуся на жилищном праве, либо в отдел регистрации жилищных правоотношений вашего региона.

Статья подготовлена в соответствии с информацией, доступной на момент , и может быть дополнена изменениями в законодательстве.