Опубликован: 23 июля 2023 г.
Фактически последняя редакция вступила в силу 10 января 2026 г. после подписания Президентом РФ закона, принятого Госдумой 18 декабря 2025 г. и одобренного Советом Федерации 24 декабря 2025 г.

Краткая справка

Федеральный закон № 161-ФЗ устанавливает правовые основы создания и деятельности жилищных накопительных кооперативов (ЖНК) — нового института, который должен стать альтернативой ипотеке и долевому строительству. Закон вступил в силу 30 июля 2023 г., а со 2 января 2025 г. началась выдача первых разрешений на деятельность ЖНК.

Что такое жилищный накопительный кооператив (ЖНК)?

• Это некоммерческая организация, объединившая физлиц для коллективного накопления денежных средств и последующего приобретения жилья.
• Каждый пайщик делает паевые взносы и получает право на получение квартиры после достижения установленной суммы и очереди.
• ЖНК не привлекает деньги дольщиков, как застройщики (214-ФЗ), а значит риск «обманутых дольщиков» минимален.

Ключевые преимущества ЖНК

1. Отсутствие процентов: нет процентной ставки, как в ипотеке.
2. Прозрачность: все операции ведутся через специализированный банк, под контролем ЦБ РФ.
3. Государственная гарантия: средства пайщиков размещаются на сегрегированных счетах и застрахованы системой страхования вкладов (АСВ) до 10 млн руб.
4. Очередность, а не дата ДДУ: квартиру получает тот, кто раньше накопил нужную сумму.

Как работает ЖНК: пошаговая схема

Новые изменения 2025–2026 гг.

Закон от 24 декабря 2025 г. внес существенные коррективы в 214-ФЗ и 161-ФЗ:

• Обязательная кибер-аудиторская проверка ежеквартально.
• Лимит паёв: максимальный паёвый взнос одного физлица — 25 млн руб.
• Налоговые льготы: пайщики получают вычет 13 % от суммы паевого взноса (но не более 260 тыс. руб;).
• Онлайн-реестр очереди: данные об очереди должны быть в открытом доступе на сайте ЖНК и в ЕГРЮЛ.

Сравнение ЖНК с ипотекой и долевым участием

Жилищный накопительный кооператив

• Нет процентов.
• Госгарантия до 10 млн руб.
• Очередь по принципу «кто раньше накопил».
• Нельзя продать пай до получения квартиры без согласия кооператива.

Ипотека

• Высокая процентная ставка (от 8 % годовых).
• Обременение квартиры залогом.
• Квартира оформляется сразу на покупателя.

Долевое строительство (214-ФЗ)

• Риск «обманутых дольщиков».
• ДДУ регистрируется в Росреестре.
• Застройщик обязан ввести объект в срок, иначе — неустойка.

Как вступить в ЖНК: пошаговый алгоритм для гражданина

1. Выберите ЖНК из реестра ЦБ РФ (www.cbr.ru → Реестры → ЖНК).
2. Изучите устав и финансовую модель (сроки, минимальные взносы, тарифы).
3. Подпишите договор о пайе в электронной или бумажной форме (достаточно электронной подписи).
4. Перечисляйте взносы через банк-агент (Сбер, Альфа, Дом.РФ и др.).
5. Следите за очередью в личном кабинете на сайте ЖНК и в госуслугах.
6. Получите квартиру: подпишите акт приёма-передачи и регистрируйте право собственности в Росреестре.

Актуальные цифры на 20 апреля 2026 г.

• Зарегистрировано 147 действующих ЖНК по всей РФ.
• Сумма накопленных средств — 168 млрд руб.
• Квартир получено пайщиками — 6 842 объекта.
• Средний срок накопления — 4 года 7 месяцев.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Можно ли выйти из ЖНК до получения квартиры?

Ответ: Да, но после удержания расходов ЖНК (до 5 %) и уплаты штрафа (до 10 %).

Вопрос: Какие налоги при продаже квартиры, полученной через ЖНК?

Ответ: Облагается НДФЛ 13 % с разницы между ценой продажи и расходами на паевые взносы; Если владели квартиру более 5 лет, освобождение.

Вопрос: Что будет, если ЖНК обанкротится?

Ответ: Деньги пайщиков находятся на сегрегированных счетах и застрахованы АСВ до 10 млн руб.

Где узнать больше

• Официальный портал ЦБ РФ: cbr.ru
• Минстрой России: minstroy;gov.ru
• Госуслуги: раздел «Жилищные накопительные кооперативы»
• Бесплатная горячая линия: 8-800-700-8-800 (ЦБ РФ)