В 2026 году при продаже квартиры‚ комнаты‚ дома или доли в них вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей.
Это правило закреплено в п. 2 ст. 220 НК РФ и распространяется на всех физических лиц‚ включая индивидуальных предпринимателей‚ не применяющих спецрежимы.

Когда вы имеете право на вычет 1 млн ₽

• Жильё находилось у вас в собственности менее минимального срока владения (в большинстве случаев — 5 лет‚ а если квартира получена по наследству‚ дару или приватизации, 3 года).
• Вы продаёте объект до истечения минимального срока и получаете доход‚ превышающий расходы на приобретение.
• У вас нет документов‚ подтверждающих расходы на покупку (тогда 1 млн — единственный доступный вычет).

Как работает механизм на практике

Пример 1. Квартира без подтверждённых расходов

Условия:
Продали квартиру за 4 200 000 ₽‚ купленную в 2024 году. Чеков и договоров о покупке нет.

Расчёт НДФЛ:
(4 200 000 ₽ – 1 000 000 ₽) × 13 % = 416 000 ₽ к уплате.

Пример 2. Квартира с подтверждёнными расходами

Условия:
Продали квартиру за 5 100 000 ₽. Документально подтверждены расходы на покупку — 4 800 000 ₽.

Расчёт НДФЛ:
(5 100 000 ₽ – 4 800 000 ₽) × 13 % = 39 000 ₽.
В этом случае выгоднее применять вычет «по расходам»‚ а не фиксированный 1 млн ₽.

Нововведения 2025–2026 годов‚ которые влияют на продавцов

1. Прогрессивная шкала НДФЛ
   • 13 % — до 2‚4 млн ₽ дохода в год.
   • 15 % — свыше 2‚4 млн ₽ дохода в год.

   Если прибыль от продажи + другие доходы превысят порог‚ то часть налога рассчитается по ставке 15 %.

2. Индексация имущественного вычета при покупке
   • Депутаты предлагают увеличить лимит вычета с 2 до 8 млн ₽ (в 2‚5 раза). Это косвенно касается продавцов: при последующей покупке жилья можно будет вернуть до 1 040 000 ₽ НДФЛ.
3. Расширение способа получения вычета
   • С 2025 г. можно подать заявление онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика» без 3-НДФЛ‚ если сумма дохода до 2‚4 млн ₽ и налоговый агент уже удержал НДФЛ.

Как подать заявление на вычет 1 млн ₽: пошаговая инструкция

Способ 1. Через личный кабинет ФНС

1. Авторизуйтесь на сайте nalog.gov.ru (подтверждённая учётная запись Госуслуг).
2. Выберите раздел «Жизненные ситуации → Продал имущество».
3. Заполните декларацию 3-НДФЛ или выберите упрощённую форму (если доход ≤ 2‚4 млн ₽).
4. Прикрепите документы:
   • Договор купли-продажи (вы как продавец).
   • Свидетельство о праве собственности (выписка ЕГРН).
   • Платёжные документы (расписка‚ банковская выписка).
   • Если применяете вычет «по расходам» — добавьте ДКП и платёжки за покупку.
5. Подпишите заявление электронной подписью.
6. Ожидайте возврат налога на карту в течение 1–4 месяцев.

Способ 2. Через «Мой налог» для ИП на НПД

ИП‚ применяющие профессиональный доход‚ могут подать уведомление в приложении «Мой налог»‚ но только если имущество использовалось не в предпринимательской деятельности.

Частые ошибки при использовании 1 млн ₽

• Использовать вычет дважды в один год.
  Если продали две квартиры‚ то 1 млн ₽ распределяете пропорционально долям или выбираете одну сделку для вычета.
• Не учитывать долевую собственность.
  При продаже доли без раздела общей квартиры 1 млн ₽ делится между всеми собственниками.
• Применять при долгосрочном владении.
  Если вы владели объектом свыше минимального срока (3 или 5 лет)‚ доход от продажи вообще не облагается НДФЛ‚ и использовать вычет не нужно.

Что делать‚ если НДФЛ уже удержали агентом

Если покупатель (или нотариус) удержал 13 % с полной суммы‚ подайте 3-НДФЛ‚ укажите вычет 1 000 000 ₽ и верните переплату.
Возврат возможен в течение 3-х лет с момента удержания.

С 2026 годом никаких изменений в размере фиксированного вычета не произошло — он по-прежнему составляет 1 000 000 рублей.
Однако прогрессивная шкала НДФЛ и обещанные увеличения вычета при покупке могут существенно повлиять на ваши налоговые стратегии.
Следите за обновлениями на сайте ФНС и консультируйтесь с налоговым специалистом при сложных схемах продажи и покупки.